[일상의 꿀팁] 전세보증보험이란?

전세보증보험의 종류

1. 주택도시보증공사(HUG)

2. 주택금융공사(HF)

3. SGI서울보증

 

전세보증보험은 거의 대부분 주택도시보증공사(HUG) 상품으로 가입합니다.

HUG보증보험 상품에 대해서 다루도록 하겠습니다.

(SGI 보증보험은 가입 조건이 매우 까다롭기에 빌라나 오피스텔은 가입이 거의 안된다고 보시면 됩니다.)

 

임대인이 가입하는 전세보증보험

HUG 전세보증보험은 "임차인이 가입하는 경우"와 임대인이 가입하는 경우"가 있습니다.

 

임대인이 주택임대사업자인 경우 보증보험을 의무로 가입해야 합니다.

(정확히는 2020년 8월 18일 이후 주택임대사업자를 신규로 낸 경우 또는 기존 주택임대사업자는 21년 8월 18일 이후 계약하는 전세계약부터 의무가입을 해야 합니다.)

 

임대인은 "전세보증금의 전액" 또는 "주택가격 - (선순위채권금액 + 임대보증금)"의 금액에 대해 보험 가입이 가능합니다. (임대인은 둘 중에 하나를 선택해서 가입 가능합니다.)

 

즉, 전세보증금이 3억이라고 한다면 임대인은 전세보증금의 3억 전부에 대해 보증보험을 가입할 수도 있고,

"(선순위채권금액 + 임대보증금) - 주택가격 x 60%"에 대해서 가입할 수도 있습니다.

보통 "(선순위채권금액 + 임대보증금) - 주택가격 x 60%"의 경우에는 계산을 해보면 전세보증금 30~40% 정도의 금액.

3억 일 경우 9천만 원~1.2억 원 정도에 대해 보증보험에 의해 보장이 된다고 생각하시면 됩니다.

 

따라서 보증보험 의무가입대상인 주택임대사업자와 전세계약을 할 때에는 전세보증금 전부에 대해 가입해달라고 요청을 하셔야 합니다.

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임차인이 가입하는 전세보증보험

오피스텔

본인이 계약하려는(계약한) 집의 조건에 맞게 순차 적용하시면 됩니다.

출처: 주택도시보증공사(HUG)

1-1. 신축 오피스텔에 들어가는 경우(준공 1년 미만)

"④ 분양 가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)"을 적용합니다.

예를 들어 분양 가격이 2억이면 전세보증금이 1.8억 이하여야 보증보험 가입이 가능합니다.

 

1-2. 구축 오피스텔에 들어가는 경우(준공 1년 이상)

1) KB시세가 있는 경우(https://kbland.kr확인 가능)

전세보증금이 KB시세의 하한가보다 같거나 작아야 가입이 가능합니다.

KB시세에서 하위 평균가 2억 8,500 이라고 되어 있다면, 전세보증금이 2억 8,500만 원보다 같거나 작아야 합니다.

 

2) KB시세가 없고 등기부에 1년 이내 매매거래가액이 찍혀있는 경우

등기부등본을 떼었을 때 갑구에 최근 1년 이내 거래가액이 적혀있을 경우입니다.

전세보증금의 거래가액보다 같거나 낮으면 보증보험 가입이 가능합니다.

거래가액 금 233,000,000원이라고 적혀있다면 전세보증금이 2억 3,300만 원 이하이면 가입이 가능합니다.

 

3) KB시세도 없고, 등기부에 매매거래가액도 없는 경우

공시 가격의 150% 이내에 들어오는지 여부를 확인해봐야 합니다. 

(오피스텔에서 가장 많이 전세보증보험을 가입하는 방식)

 

오피스텔 공시 가격 확인하는 방법: 홈택스 -> 조회/발급->기준시가조회->상업용건물/오피스텔

위의 방법으로 오피스텔 공시 가격을 확인할 수 있습니다.

 

단위면적당 기준시가 x 건물면적 x 150% ≥ 전세보증금액 으로 계산이 됩니다.

 

고시일자는 가장 최근 날짜를 보시면 됩니다.

단위면적당 기준시가(원)가 4,793,000

건물면적이 44.272

위와 같은 경우에는 

단위면적당 기준시가 x 건물면적 x 150% ≥ 전세보증금액

4,793,000 x 44.272 x 150% = 318,293,544 입니다.

전세보증금이 318,293,544원보다 작으면 보증보험 가입이 가능합니다.

 

 

다세대주택

다가구는 대체로 선순위 임차보증금, 근저당이 있기 때문에 일단 거의 가입이 불가능하다고 보시면 됩니다.

그렇기에 다세대 주택에 대해서만 다루도록 하겠습니다.

 

출처: 주택도시보증공사(HUG)

1. 신축 빌라의 경우

1-1. 신축 빌라인데 이미 수분양자가 분양을 받아 이미 등기부에 매매거래가액이 찍혀있는 경우(잘 없는 경우)

등기부등본의 갑구에 거래가액이 적혀있는 경우입니다.

거래가액보다 전세보증금 금액이 더 적으면 가입이 가능합니다.

거래가액 금 233,000,000원이라고 적혀있다면 전세보증금이 2억 3,300만 원 이하이면 가입이 가능합니다.

 

1-2. 신축 빌라이고 수분양자가 있지만 전세 잔금일에 동시에 소유권 이전이 이루어지는 경우(가장 흔한 경우)

이 경우는 소유권 이전이 이루어지고 등기부상에 거래가액이 찍히면 보증보험 가입이 가능하고 등기부상에 거래가액이 안 찍히는 경우에는 가입이 어렵습니다.

 

1-3. 신축 빌라이고 건축주와 계약하는 경우

1) 건축주가 주택임대사업자를 내는 경우에는 임대인이 직접 가입해주지만, 그게 아니면 임차인이 가입하는 것은 어렵다고 보시면 됩니다.

 

2. 구축 빌라의 경우

1) 등기부등본상 최근 1년 이내 매매거래가액이 있는 경우

: 오피스텔 보증보험 1-2의 2) 번을 참고하시면 됩니다.

 

2) 등기부등본상 최근 1년 이내 매매거래가액이 없는 경우

① https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm 접속(국토교통부-부동산공시가격알리미)

② 공동주택 공시가격 선택

③ 집 주소 입력

 

공동주택가격 x 150% ≥ 전세보증금액

고시일자는 가장 최근 날짜를 보시면 됩니다.

공동주택가격(원)이 210,000,000

위와 같은 경우에는 

공동주택가격 x 150% ≥ 전세보증금액

210,000,000 x 150% = 310,000,000 이므로 전세보증금이 3억 1천만 원보다 작으면 가입 가능합니다.

 

3) 직접 감정을 받아서 보증보험에 가입하는 방법

출처: 주택도시보증공사(HUG)

직접 감정을 받아서 감정가격이 전세보증금보다 높게 나오면 보증보험 가입이 가능합니다.

보통 이 경우는 신축 빌라나 오피스텔에서 임대인이 보증보험을 의무로 가입하여야 하는 주택임대사업자인 경우에 이용하는 방법입니다.

신축이라서 시세가 형성되어 있지 않기 때문에 감정평가사무소에서 감정을 받아야 합니다.

임차인이 직접 감정을 받아서 진행하는 경우는 감정비용 부담 등으로 인해 한 번도 본 적은 없습니다.

 

결론

1. 신축 빌라나 오피스텔에 전세로 들어가는 경우

- 건축주 또는 수분양자가 주택임대사업자인 경우가 가장 좋습니다.

 

2. 구축 빌라나 오피스텔에 전세로 들어가는 경우

- 전세 수요가 높아 인기가 많은 집이라면 꼭 보증보험에 가입하지 않더라도 크게 문제 되지 않습니다.

- 계약하려는 집이 수요가 낮고 인기가 없는 집이거나 무조건 보증보험에 가입해야 된다는 분들은 다른 집을 찾아 보시

   는 것이 좋습니다.

 

3. 임대인이 법인인 경우

- 받을 수 있는 전세대출 상품도 제한적이고, 보증보험 가입도 까다롭습니다. 개인 소유자로 소유권 이전 예정이 아니면

   심사숙고해서 결정하시기를 추천드립니다.

 

4. SGI 전세대출 상품으로 전세대출을 받아서 들어가는 경우라면 "임차인이 가입하는" HUG 보증보험은 가입이 불가능합니다. 이 경우에는 "임대인이 가입해주는" 보증보험은 가입이 가능하기 때문에 임대인이 보증보험 의무가입대상이 아니라면 본인이 어떤 대출을 받는지 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

위의 내용들은 팁이기 때문에 가장 정확한 방법은 주택도시보증공사(HUG)에 전화 또는 방문하여 확인하시는 것을 추천드립니다.