[일상의 꿀팁] 부동산 등기부등본 보는 방법

전세, 월세 등 부동산 계약 등을 할 때 가장 중요하게 확인을 해야 하는 것이 부동산 등기부등본입니다.

처음 보면 이게 뭐가 뭔지 잘 모르는 경우가 많습니다.

먼저, 등기부등본을 온라인에서 쉽게 발급하는 방법에 대해서도 설명했습니다.

그리고 부동산 등기부등본을 보는 방법과

부동산 등기부등본 발급 시의 주의사항 등을 나눠서 정리해보았습니다.

 

 

등기부등본, 온라인에서 쉽게 발급

부동산 거래에는 고액의 목돈이 오가고 각종 권리 관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 전세 계약 시 안전한 거래를 위해서는 부동산 등기부등본 발급과 확인을 통해 철저한 권리분석을 실행해야 피해를 막거나 최소화할 수 있습니다.

가장 기본적인 사항은 부동산 거래 전 등기부등본을 열람, 발급하는 것입니다.

부동산 등기부등본은 세무서, 구청, 주민센터 등의 무인발급기가 설치된 곳에서 발급받을 수도 있지만 인터넷 발급도 가능합니다. 대법원 인터넷 등기소를 통해 쉽게 발급, 열람할 수 있습니다.

대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)

대법원 인터넷등기소

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등기부등본 '표제부'의 내용

집합건물 표제부에는 등기한 순서, 접수 날짜, 건물의 위치, 명칭, 번호 등이 표시됩니다.

건물 구조, 층수, 용도, 면적 등도 나옵니다. 건물의 종류도 잘 살펴볼 수 있어야 합니다. 전유 부분의 건물 표시는 집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시로, 건물 번호란에 층, 호수가 나오고, 건물 내역에 면적 등이 나옵니다.

여기에 나오는 면적은 이른바 전용면적이며, 건물 번호도 정확한지 확인을 해야 합니다.

 

등기부등본 '갑구'의 내용

갑구에는 소유권과 관계가 있는 사항이 기록되어 있어서 더 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.

순위의 번호, 등기 목적, 접수일, 등기 원인, 관리자 등이 나옵니다. 등기한 순서대로 나오기 때문에 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다.

소유자가 누구인지는 가장 기본적으로 확인해야 하는 사항입니다.

갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등의 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의를 해야 합니다.

 

등기부등본 '을구'의 내용

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다.

읽는 방법은 갑구와 비슷합니다.

을구와 관련된 가장 흔한 케이스는 전세 계약을 체결할 때 근저당, 융자가 있는 경우입니다. 이러한 부분을 잘 확인하지 못한다면 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

예를 들어 부동산 등기부등본 을구란에 근저당권자로 'OO주식회사'가 채권최고액 1억 2,000만 원 정도를 설정했다면, 실제 채권액은 대략 1억 원 정도입니다.

채권최고액은 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문입니다.

위와 같이 근저당이 설정되어 있는 경우라면 제3자 혹은 근저당권자의 부동산 경매 시 낙찰 예상금액을 따져서 전세 계약을 체결해도 안전한 지를 확인해볼 필요가 있습니다.

 

단독주택일 경우 등기부등본은 어떻게 발급해야 할까?

우리가 일반적으로 거래하는 부동산인 아파트, 연립주택과 같은 집합건물의 부동산 등기부등본은 부동산 소재 지번과 집합건물의 동, 호수를 입력하면 바로 발급이 가능하고, 권리분석도 하나의 등기부등본만으로 가능합니다. 

하지만 단독주택일 경우에는 건물 등기부등본과 토지 등기부등본 총 두 개를 발급받아야 합니다.

토지 위에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지 명확하지 않아서 나중에 피해를 당할 수도 있기 때문입니다.

 

등기부등본과 함께 검토해야 할 사항은?

일반적으로 전세 계약으로 원룸이나 투룸을 구하는 경우에는 오피스텔, 다가구주택 등이 대부분입니다.

다가구 주택의 경우에는 용도상 단독주택이면서 소유자가 한 명입니다. 이럴 경우에는 여러 가구가 한 명의 소유주에게 보증금을 주고 거주하게 되는데, 해당 소유주가 대출을 갚지 못해서 건물이 경매로 넘어가게 되는 경우 우선순위를 따져서 보증금을 돌려주게 됩니다.

이러한 이유로 우선순위가 밀린 후순위 세입자라면 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있어 주의해야 합니다.

다세대주택일 경우에는 세대는 여러 세대로 나뉘어 있으나 건물 소유주는 한 명인 경우가 있으므로 이런 경우 공인중개사에게 해당 건물은 어떤 유형이고 소유주는 어떤 사람인지 등을 확인해야 합니다.

 

등기부등본, 무조건 내가 발급, 열람하고 여러 번 확인할 것!

등기부등본은 부동산 거래를 할 당사자인 내가 직접 발급하고 열람하는 것이 중요합니다.

등기부등본 서류 또한 위조가 가능하기 때문에 직접 떼서 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

이 과정에서 집의 소유주, 현재의 집주인이 일치해야 하며, 집을 볼 때와 계약 직전, 이렇게 최소 2번 이상은 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 또 등기부등본과 매매 계약서의 여러 사항이 일치하는지 확인해야 합니다.

 

거래할 부동산 등기부등본에 가압류, 가처분이 기재되어 있다면?

전세 계약 시에는 부동산 등기부등본을 여러 번 확인해야 합니다. 부동산의 실제 소유자, 압류 가압류, 가등기, 저당권 등의 권리 제한 사항이 있는지 여러 번 확인하는 것이 필요합니다.

만약 해당 부동산에 가압류, 가처분 등이 기재되어 있을 경우에는 해당 사항들을 말소한 후에 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 전세 계약서를 작성할 경우에는 반드시 소유권자와 계약을 체결해야 합니다.

 

전세 계약에서 반드시 필요한 사항은?

전세 계약서를 작성할 때는 대리인과 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 대리인과 계약을 할 경우에는 법적 다툼이 발생할 우려가 있기 때문입니다. 전세 계약을 한 이후의 전세금은 반드시 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금하는 것이 중요합니다. 전세 계약을 했다면 곧바로 전입신고를 통해서 확정일자를 받아야 합니다. 이러한 절차를 거쳐야 추후 집주인이 바뀌어도 전세금 반환을 비롯해서 해당 주택에서 거주할 수 있는 권리 등이 인정될 수 있기 때문입니다.